Dans ce cinquième podcast de notre émission Parlons Tertiaire, diffusée sur Radio Immo le 13 mars 2023, Chloé Rayssac et Sylvain Levy-Valensi reçoivent Romain Nicolle, Head of Logistics & Industrial Capital Markets chez Cushman & Wakefield, et Julien Claude-Bouilly, Directeur Acquisition & Asset Management chez Castignac.
Dans cet épisode, nous faisons un focus sur la classe d'actif logistique, très en vogue ces derniers temps. En effet, suite au Covid et aux confinements, le e-commerce et les dark stores se sont largement développés et les entrepôts logistiques sont devenus très recherchés. Entre l'évolution des réglementions environnementales et du e-commerces, la logistique est-elle réellement la classe d'actif idéale comme on le laisse de plus en plus entendre ?
Soit disant sûre, nous nous questionnons aujourd'hui sur les avantages de cette classe d'actifs et surtout sur les aspects qui pourraient la faire vaciller.
La réglementation sécurité, la réglementation environnementale, le marché, quels sont aujourd'hui les points d'attention principaux que les investisseurs regardent?
Bonne écoute !
Chloé Rayssac :
L’idée de cette série de podcasts est de plonger au cœur des métiers de la gestion de patrimoine immobilier, comprendre les sujets du quotidien de ces acteurs et mettre les mains dans le cambouis avec eux en osant parler librement de tous les sujets, mêmes ceux qui fâchent.
Lors des derniers podcasts, nous avions abordé des sujets au coeur de l'actualité : le label ISR et les critères ESG puis le décret tertiaire et la plateforme Operat.
Aujourd'hui, nous allons changer de sujet et faire un focus sur la classe d'actif logistique, très en vogue ces derniers temps.
En effet, suite au Covid et aux confinements, le e-commerce et les dark stores se sont largement développés et les entrepôts logistiques sont devenus très recherchés.
Entre l'évolution des réglementions environnementales et du e-commerces, la logistique est-elle réellement la classe d'actif idéale comme on le laisse de plus en plus entendre ?
Soit disant sûre, nous nous questionnons aujourd'hui sur les avantages de cette classe d'actifs et surtout sur les aspects qui pourraient la faire vaciller.
Sylvain Levy-Valensi :
C'est vrai que c'est un sujet hyper important. On avait une classe d'actifs logistique qui était un petit peu laissée pour compte et qui devient, avec l'urbanité, les difficultés qu’on a aujourd'hui avec les problématiques de densité, de livraison, d'émissions de carbone et tout simplement de services et d'usage qui a considérablement changé, une classe d'actifs privilégiée et extrêmement bankable pour les investisseurs.
Romain Nicolle, Head of Logistics & Industrial Capital Markets chez Cushman & Wakefield :
Absolument. C'est vrai que le regard des investisseurs sur la logistique a totalement changé. Cela étant, il faut se méfier un peu des expressions qu'on entend parce qu’il y a quelques années on parlait de la logistique comme la classe d'actif maudite et quelques années plus tard, on nous explique que c'est une valeur refuge. Donc je pense qu'il y a un petit peu d'excès dans tout cela.
Pour autant, on a une conviction forte chez Cushman & Wakefield, c'est que la logistique est probablement une valeur d’avenir. Tout d'abord parce que malgré les changements de modes de consommation, malgré les changements de modes d'organisation du travail, il y a une constante, on aura toujours besoin d'entrepôts pour stocker les biens qu’on produit ou qu'on consomme dans notre pays. Donc pour les investisseurs, c'est très important de savoir que la demande sous-jacente des utilisateurs sera toujours forte. D'ailleurs, il n'y a qu'à regarder sur les 3 dernières années, on a quand même affronté un certain nombre de crises : crise sanitaire avec la Covid, crise géopolitique avec la guerre en Ukraine, et plus récemment une crise financière avec l'explosion de l'inflation, la remontée des taux directeurs extrêmement rapide par les banques centrales. Et pour autant la demande placée, donc les mètres carrés pris à bail ou acquis par des entreprises en logistique en France, n'a jamais été aussi élevée. Plus de 3 million et demi de mètres carrés consommés l'année dernière, c'est un chiffre fondamental.
Chloé Rayssac :
Et justement, parce qu'il y a les fluctuations, notamment de la réglementation dont on ne parle pas toujours et surtout aussi du e-commerce, c'est intéressant un peu d'avoir votre avis. Est-ce qu'on les prend bien en compte ou est-ce qu'on les oublie un peu en ce moment ?
Romain Nicolle :
Tout à fait. C'est vrai que la logistique, il faut le rappeler, est soumis à une réglementation qui est assez stricte, qui est celle des ICPE. Les ICPE, ce sont des installations classées pour la protection de l'environnement, pour autant, vous pouvez regarder toutes les classes d'actifs immobilier, chacune a ses propres réglementations. Prenez déjà les plans locaux d'urbanisme, qui sont révisés en permanence. Prenez les classements ERP pour les établissements recevant du public... C'est très compliqué de se projeter, parce qu'en effet ça change en permanence.
Sylvain Levy-Valensi :
Justement, chez Cushman & Wakefield, vous faites de la stratégie moyen long terme. Vous êtes sur des temps longs d'investissement, ce qui est finalement une bonne chose pour la ville. Quand on voit cette inflation normative et ce poids réglementaire, ça ne doit pas être facile à gérer ?
Romain Nicolle :
Ce n'est pas facile, mais une fois de plus, la logistique n'est pas un cas isolé. Tout le monde est à la même enseigne. Prenez également le commerce, vous avez les CDAC, (les commissions départementales d'aménagement commercial). On vit tous avec ces règles qui nous dépassent un petit peu quelque part.
Pour autant, nous qui vendons, achetons, louons, gérons des entrepôts au quotidien pour le compte de nos clients, on voit que la logistique est probablement la classe d'actifs la plus facile à opérer, parce que la plupart du temps, ce sont des bâtiments qui sont monolocataire. Vous louez 20, 30 000 m² à une seule entreprise. Donc c'est facile.
Et parce que les entrepôts sont des bâtiments qui sont techniquement relativement simples et surtout durables. Prenez un immeuble de bureau, vous avez un locataire qui part, vous le rénovez du sol au plafond. Vous prenez un entrepôt entre deux occupants, vous n'avez quasiment rien à faire comme travaux si le bâtiment, structurellement, a été bien conçu, donc c'est beaucoup d'atouts pour les investisseurs.
Sylvain Levy-Valensi :
Est-ce que ça, ça augmente le taux de rentabilité ? Est-ce que même le temps de détention est un aspect probant ?
Romain Nicolle :
Oui, tout à fait et c'est surtout que, par le passé, il y avait un écart important entre les rendements qu'on voyait sur le bureau et sur la logistique. Quand le bureau se vendait à 3%, la logistique se vendait à 5%. Je pense que c'est une époque qui est maintenant révolue.
D'ailleurs, regardez ce qu’il se passe aux États-Unis, les taux de rendement sont les mêmes entre le bureau et la logistique, justement parce que la logistique, une fois de plus, c'est moins de dépenses de travaux, ce sont aujourd'hui des perspectives d'augmentation de loyer qui sont phénoménales, probablement beaucoup plus importantes que dans d'autres classes d'actifs. Donc au-delà du rendement, tout au long de la période de détention de l'actif, il y a beaucoup de valeur à créer dans la logistique.
Sylvain Levy-Valensi :
Julien, quelle est votre stratégie chez Castignac concernant cette classe d'actifs en particulier ? On a compris, bien évidemment que c'était une appétence très forte des investisseurs. Comment vous vous positionnez ? Est-ce qu'il y a des indicateurs qui vous permettent à la fois d'opérer et de surveiller cette classe d'actifs qui finalement est assez singulière sur un marché qui est en pleine mutation ?
Julien Claude-Bouilly, Directeur Acquisition & Asset Management chez Castignac :
Castignac, c'est une société qui est spécialisée dans la logistique. On est issu du groupe BT Immo qui est un groupe un peu plus global mais c’est un family office qui, à la base, était porteur d'un très gros projet et qui a créé un véhicule commun avec un fonds d'investissement, qui est Brookfield, le 2e plus gros fonds d'investissement après Blackstone. On a également la particularité d'être développeur. David Taïeb qui est notre Président, a été assez visionnaire en 2015, il a trouvé une base militaire à Cambrai et avait décidé d'en faire un projet pour le e-commerce. Il a déposé un permis pour 550 000 m², le plus gros projet en Europe dédié à la logistique du e-commerce. En 2015 tout le monde l'a pris pour un fou. Aujourd'hui, je pense que les gens ont compris qu’il avait une vision, il était assez visionnaire.
Il fallait pouvoir trouver des preneurs, mais lui avait déjà cette vision de dire que la classe d'actifs était en évolution et qu’il y avait des gros besoins et des grosses demandes.
Il y a un master franchisé en fait pour Nike qui est un gros vendeur, mais uniquement pour le monde de l'habillement enfant qui est Aka Brands, qui a pris des noms, ils ont Nike, Levis, Converse beaucoup d'enseignes. On a aussi le groupe Beaumanoir qui nous a fait confiance, à travers sa société, ses logs, qui est locataire et qui exploite. Et puis on a également signé une des plus belles transactions il y a 2 ans, avec La Redoute, qui nous a fait confiance. Ils sont venus sur 110 000 m² qu'on a phasé en 2 temps : on leur a livré 40 000 m2dans un premier temps auxquels on a rajouté 10 000 m2 et 50 000 m2.
Nous on n'exploite pas. On développe et on met en location ces surfaces. Mais on reste propriétaire.
L’investissement c'est la genèse, c'est l'héritage. Maintenant on travaille avec un grand groupe international, investisseur de premier plan et on a une exigence. On n'achète pas forcément, on se concentre également sur du repositionnement d’actifs.
Je veux dire, on achète mais on ne fait pas toujours d'arbitrage. Si on fait de l'arbitrage, c'est parce que ce ne sont pas forcément des actifs qui sont stratégiques dans les portefeuilles. Aujourd’hui, on est dans une accumulation. L’idée est de constituer un portefeuille.
Sylvain Levy-Valensi :
Quel volume aujourd'hui chez Castignac ?
Julien Claude-Bouilly :
Aujourd'hui, on va dire les actifs existants et ceux qui sont en développement, la valorisation est proche du milliard d'euros. C'est pas mal et on a une existence qui est très courte qui date de janvier 2020, juste avant la Covid. On a explosé pendant la Covid, on a fait des locations, on a signé avec une société également qui est mastoc et un gros faiseur, 3PL du nord de la France sur ce projet d’E-Valley.
Sylvain Levy-Valensi :
Alors vous avez cette particularité donc il y a intérêt à ce que ça marche ? En termes de redéploiement, de diversification, vous êtes sur une seule classe d'actifs donc si jamais il y a une difficulté sur ce segment-là, ce n’est pas simple.
Julien Claude-Bouilly :
Oui, Romain parlait de cette classe d'actif en disant que c'était une classe d'actif qui n’était pas compliquée mais aujourd'hui avec la réglementation, les ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement), les contraintes qui sont liées à cette réglementation... on a une classification qui est la plus dure et la plus contraignante probablement au monde ou en Europe.
Et cette classification nous contraint aux innovations technologiques et dans une certaine mesure à être relativement vigilant sur la façon dont on opère. On ne porte pas les autorisations mais on les dépose en tant que développeur, promoteur des opérations.
On construit aussi, mais on construit à travers des partenaires comme GSE, Quartus... donc on ne porte pas, on n'est pas dédié à la construction.
Sylvain Levy-Valensi :
Vous n’êtes pas promoteur constructeur, vous êtes un promoteur et vous faites des appels à projets ? Est-ce que ça vous arrive d'être en co-promotion aussi ?
Julien Claude-Bouilly :
Alors ça ne nous est pas arrivé sur ces bâtiments, mais ça se peut dans l'univers BT Immo oui.
On a une équipe qui dédiée pour ça, une équipe de développeurs qui a une vraie compétence technique en la matière et une compétence administrative.
Sylvain Levy-Valensi :
Et vous devez être sacrément chatouillée par quelques concurrents quand même dans le secteur qui opère ?
Julien Claude-Bouilly :
Il y a des gros mais on est plutôt dans une configuration où il y a quand même une concentration du marché.
Sylvain Levy-Valensi :
Vous remarqué que tout le monde s'est jeté dessus avec le désespoir... Vous n'avez pas remarqué qu'on a eu le même mouvement sur la classe d'actif résidentielle brutalement ?
On redécouvre Gecina, il y a un peu plus de 20 ans, qui avait liquidé son portefeuille résidentiel, ça avait fait grand bruit à l'époque. Ce qui n’a pas été forcément une très bonne chose pour le métier et puis brutalement, après le COVID on redécouvre les vertiges de la classe d'actifs résidentiel.
Julien Claude-Bouilly :
Quand j'ai commencé en 2000 mon activité professionnelle, j'ai commencé dans une société qui a décidé de prendre une orientation logistique, Bail investissement. Et la raison pour laquelle on est parti vers la logistique, c'était pour avoir en fait 2 digits en rendement. En rendement net à l'époque, donc on était à 10%, 12%, mais on avait une dette qui était relativement élevée. Donc, en termes de classe d'actifs, c'était quelque chose qui était très income producer. Ça a généré beaucoup de revenus mais cette classe d’actifs se dépréciait énormément.
Donc les investisseurs disaient que cette classe d’actifs avait une durée de vie limitée. Et Romain l’a, à juste titre souligné, aujourd'hui on a des actifs qui sont mieux conçus, qui passent plus les années, à moyennant CAPEX sur les toitures qui sont à refaire environ au bout de 30 ans, donc c'est une classe d'actifs qui s'apprécie mieux et qui se déprécie moins.
Mais quand j'ai commencé, le loyer de marché était flat, il n'y avait pas d'augmentation du loyer de marché pendant 10 ans, 20 ans, et aujourd'hui cette classe d'actifs, si elle intéresse les investisseurs c'est parce qu'en fait elle a un potentiel de réversion très important sur les loyers.
Sylvain Levy-Valensi :
Vous ne trouvez pas que ça peut avoir des effets délétères dans le genre spéculatif ?
Julien Claude-Bouilly :
Non ce n'est pas spéculatif, c'est qu'aujourd'hui, les bureaux étaient une grande classe d'actifs et finalement on a découvert qu'on pouvait travailler à la maison avec le COVID. La logistique, c'est une classe d'actifs qui est nécessaire dans la supply et aujourd'hui la supply pour les logiciens c'est un outil de travail.
La supply, c'est toute la chaîne qui va aboutir du moment où la personne commande sur Internet jusqu'à la livraison du colis. Donc par exemple sur une livraison, vous commandez sur une plateforme en ligne ou d'e-commerce, tout s'organise autour de la livraison, on va de l'acheminement, donc la réception des marchandises, au stockage des marchandises, vers la destination finale qui est le consommateur. Donc le e-commerce appelle également énormément de consommation de surface, là où le commerce traditionnel consomme des surfaces en magasin, le e-commerce consomme des surfaces dans les entrepôts sans final.
Chloé Rayssac :
Est-ce que vous suivez des indicateurs sur le e-commerce, justement, est-ce que vous le regardez vraiment ?
Julien Claude-Bouilly :
On lit des études qui sont faites par Cushman, notamment, etc. Les études nous disent qu'en Europe il y a un besoin de 35 millions m2 à venir, jusqu'en 2030 vous avez un besoin de 30 millions de mètres carrés qui sont à satisfaire sur les besoins du e-commerce. Mais c'est une réalité parce que les modes de consommation sont devenus singuliers, tout est drivé aujourd'hui par la supply. Et finalement, l'augmentation des loyers est légitime parce que vous avez un environnement qui est très contraignant en termes réglementaires et donc à chaque fois on augmente la qualité de la construction et on augmente le coût de la construction. Au final, ce n'est pas qu'une question d'inflation, c'est aussi une question de production, à des prix où si vous voulez avoir votre rendement, vous êtes obligé d'augmenter les loyers.
Sylvain Levy-Valensi :
Romain, les facteurs qui pourraient éventuellement altérer ou faire chuter le marché, et justement, par rapport à l'avenir de cette classe d'actifs, quelle est la place de l'élu local ? Parce que vous ne pouvez rien faire sans les élus locaux, pour tout ce qui est la logistique de proximité.
Est-ce que vous mesurez, ou pas, l'impact du phénomène politique ? Comment vous l’interprétez ? Est-ce que c'est un indicateur ou un instrument de veille ? Est-ce que vous faites attention à ce qui se dit dans le discours politique ?
Romain Nicolle :
Oui, tout à fait. Et puis vous parliez de facteurs qui peuvent avoir un impact négatif sur le marché, on est en plein dedans. Je veux dire l'aménagement du territoire est un acte politique donc nos premiers partenaires, ce sont des élus locaux auprès de qui on doit effectuer le travail d'explication, de pédagogie, pour dire qu'une logistique moderne, une logistique efficiente, c'est le premier vecteur de défense de l'environnement.
Sylvain Levy-Valensi :
J'ai eu le mot d'un maire d'une très grande ville qui m'a dit “c'est moche la logistique, ce n'est pas beau”. Il était en train d’artificialiser une ancienne zone militaire qui a été complètement démilitarisée et qui a donné une friche foncière énorme. Je suis allé voir donc tous ces programmes et le maire me dit "c'est moche, je n'en veux pas, moi je veux du vert, je veux de l'air, de l'espace, je veux une petite rivière qui coule, je veux des gens qui habitent, qui sont heureux". Mais effectivement, quand on veut fournir une métropole comme celle-ci, on n'a pas ce genre de support logistique. C'était très intéressant parce que j'ai vu quelques plans où il y a des efforts sur l'extérieur de ces zones. Est-ce qu'aujourd'hui on peut dire que la donne, justement des promoteurs et constructeurs, va prendre un soin particulier à faire que le bien soit beau ?
Julien Claude-Bouilly :
Absolument. On fait maintenant des habillages de façade, on met des merlons pour recouvrir les façades des entrepôts...
Sylvain Levy-Valensi :
Est-ce que vous êtes toujours en symétrie ? Où est-ce que vous êtes plutôt en arrondi maintenant ?
Julien Claude-Bouilly :
Non, on ne peut pas. En fait, on ne peut pas parce que on perd du stockage. En fait c'est un produit qui doit être très rationnel dans son exploitation. Mais le discours qu'on a au niveau des municipalités et au niveau des maires qui sont pour nous des vrais partenaires, il y en a qui comprennent le sens économique et le besoin de la création d'emplois.
Les métiers de la logistique sont des métiers qui ont énormément évolués. Maintenant, il y a des Masters en logistique. Avant, dans l'imaginaire des gens on pensait que la logique était un métier qui était dur, de manutention... C'est toujours vrai mais il faut aussi des métiers qui sont un peu moins qualifiés. Il y a des territoires sur lesquels, on n'est pas plébiscité, mais on est accueilli plutôt bien par des élus qui comprennent l'intérêt économique d'avoir des entrepôts qui vont créer de l'emploi.
Les sociétés qui louent nos entrepôts ont une problématique d'emploi qui est énorme. Ils assèchent les bassins d'emploi.
Romain Nicolle :
Absolument aujourd'hui le bassin d'emploi, la disponibilité de l'emploi, c'est le critère numéro un des entreprises qui veulent implanter un bâtiment. C'est vraiment le critère fondamental parce que ça devient extrêmement compliqué d'embaucher. Le marché de l'emploi est saturé mais pour autant la logistique est un vrai moteur de renouveau économique notamment sur le plan de l'emploi pour des zones, des régions sinistrées avec des anciennes industries qui périclitent.
Julien Claude-Bouilly :
Prenez le nord de la France, par exemple, qui était très industriel et qui a été une terre de logistique qui s'est développée grâce à cette capacité d'avoir de l'emploi disponible, qualifié et donc, nous à E-valley, on a mis l’Aftral qui est en fait un établissement qui fait passer des CASES, le certificat qui est nécessaire pour la pratique dans des normes sécurité de l'usage de véhicules spécialisés pour le levage.
Sylvain Levy-Valensi :
Est-ce que vous prenez du mètre carré qui pourrait être résidentialisé ?
On dit souvent que le foncier étant rare, vous occupez une surface qui pourrait loger les gens et je pense qu'il y a une imposture intellectuelle autour de cela parce que c'est exactement le contraire qui se produit. Grâce à vous les gens restent sur place, ils arrivent à se loger parce qu'ils en ont les moyens, ils travaillent.
Julien Claude-Bouilly :
On est le long des autoroutes, on est dans des zones qui ne sont pas forcément des zones qui sont propices à l'habitation.
Après ce n’est pas nous qui déciderons de la destination des lieux. C’est quand même l’élu qui est l'aménageur de son territoire.
Sylvain Levy-Valensi :
Pour la mixité d'usage par exemple, est-ce qu'on peut imaginer qu'il y ait un entrepôt logistique et à côté un centre de loisir et à côté un immeuble d'habitation à proximité. C'est possible ça ?
Julien Claude-Bouilly :
Ce serait possible, en fait, si on avait une politique du territoire qui serait différente.
Mais par exemple, sous le plus grand immeuble de bureaux à Bercy qui est l'ancien site de Suez, vous avez un Chronopost qui opère dans les sous-sols de ce très grand bâtiment. Ils ont mis un convoyeur et c'est une base logistique de Chronopost.
Sylvain Levy-Valensi :
Qu'est-ce que vous pensez aujourd'hui de l'investissement des parkings qui sont laissés vides à cause effectivement de la disparition des véhicules en centre-ville et qui deviennent maintenant des situations logistiques de grande proximité ? Est-ce que vous y croyez aujourd'hui ? Est-ce que c'est quelque chose sur lequel vous, en tant qu’investisseur vous pourriez aller ?
Romain Nicolle :
On a regardé, mais c’est très compliqué parce que l'équilibre économique est relativement compliqué à trouver, et en termes d'exploitation, un parking, pour faire venir des camions, c'est une question d'accessibilité. Donc opérer une base logistique en centre-ville reste relativement compliquée et difficile. Aujourd'hui, c'est plus une sorte d'équilibre économique qu'il faut trouver, mais en l'occurrence, ça reste une problématique de livraison du dernier kilomètre et d'avoir justement le bon outil pour les opérateurs.
Sylvain Levy-Valensi :
Pensez-vous que les investisseurs peuvent facilement basculer sur cette classe d'actif ? Ou est-ce qu’on n’oublie pas trop souvent les risques et spécificités un peu rapidement face à l'engouement de ces classes d'actifs ?
Romain Nicolle :
Déjà, je pense que la logistique s'adresse à tout type d'investisseur, il faut arrêter de penser que c'est un métier de spécialiste. Alors oui, il faut s’adosser à un spécialiste, un opérateur qui sait gérer les entrepôts, qui sait gérer une installation classée pour la protection de l'environnement. Mais une fois qu'on a cela, tout le monde peut investir, y compris le grand public. On a des SCPI donc des sociétés civiles de placement immobilier qui sont aujourd'hui spécialisées dans les locaux industriels et logistiques qui cartonnent auprès du grand public parce que vous avez un rendement qui est intéressant, et parce qu'en effet, le grand public, notamment avec le COVID, a compris à quel point la logistique était un fondement même de notre économie.
Donc, aujourd'hui, ce n'est plus une classe d'actifs de spécialistes. Et si on doit faire un peu de prospective, une fois de plus, je pense que la logistique, c'est une classe d'avenir. Alors oui, il y a des nuages au-dessus de nos têtes, on a dit la crise géopolitique, les crises financières et ainsi de suite, et surtout le manque d'offres. On parlait de rareté du foncier, aujourd'hui le premier facteur sur notre marché, c'est le manque d'offres disponibles. On a plus de bâtiments à offrir nos clients.
Sylvain Levy-Valensi :
Et vous, votre idée pour 2023 à la place de l'investisseur que vous êtes ?
Julien Claude-Bouilly :
Nous en fait on est plutôt prudents sur les valeurs. Je crois qu’à une époque il y a beaucoup de choses qui se sont achetées et vendues pas forcément bon prix. Aujourd’hui, c'est un rééquilibrage et les choses vont redevenir pricés. On va retrouver un bon équilibre et un bon prix entre l'offre et la demande.
Sylvain Levy-Valensi :
Vous avez toujours gardé une ligne très prudentielle ou très réaliste ? Le fait que vous soyez qualifié d’investisseur vous inscrits dans une temporalité plus longue et lourde ?
Julien Claude-Bouilly :
Non, en fait on a une temporalité qui est relativement courte. On est sur du moyen terme.
Sylvain Levy-Valensi :
D’accord, et vous arrivez à faire coïncider ces ratios-là justement pour être toujours aussi performant ?
Romain Nicolle :
C'est la dilution de la performance qui liée à la pondération du temps donc en fait plus vous détenez et plus vous allez diluer la performance.
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