Dans ce troisième podcast de notre émission Parlons Tertiaire, diffusée sur Radio Immo le 29 septembre 2021, Chloé Rayssac et Sylvain Levy-Valensi reçoivent Thomas Rochefort, Associé Fondateur d'Ethiket, et Estelle Ginefri, Responsable RSE & Innovation chez Foncière Magellan. Dans cet épisode, nous abordons les premiers retours sur la mise en place du label, en nous plaçant d'un point de vue opérationnel dans les sociétés. Nous nous concentrons sur la remontée de l'information, qui est loin d'être si évidente que ce que l'on pensait. Puis, nous abordons également la question de la pérennisation du modèle et ses futures problématiques.
Bonne écoute !
Chloé Rayssac & Sylvain Levy-Valensi :
Thomas, pouvez-vous nous rappeler le contexte et les grandes lignes du label ISR ? Et surtout pourquoi ce label est-il né et à quoi va-il servir ?
Thomas Rochefort, Associé Fondateur d'Ethiket :
Le label ISR est arrivé en France en 2015 et concernait au départ des valeurs mobilières. Il est parti d'une incitation de l'État pour essayer d'éviter le greenwashing. Le label ISR c'est un label d'État, c'est donc un décret ministériel qui dit ce qu'il faut faire dans la gestion d'actifs pour avoir le droit de se prévaloir du terme ISR en France. Les valeurs immobilières, donc les fonds immobiliers étaient exclus de cette démarche pour des raisons techniques et du coup il y a eu un groupe de travail de professionnel de l'immobilier. En 2016, l’ISR ne faisait pas la Une des journaux, l’ESG n'était pas vraiment au cœur des préoccupations et ce petit groupe de professionnels de l'immobilier était un groupe de personnes convaincues, qui avaient plutôt le loisir de travailler dans leur chambre sans être trop embêté. Donc on a travaillé et on a fait une vraie démarche bottom up pour dire : l'immobilier, ce sont des actifs réels, ce sont des impacts réels donc l'enjeu n'est pas de sélectionner les bons actifs. L'enjeu, c'est de faire en sorte que sur un patrimoine donné en tant que professionnel de l'immobilier, nous ayons une action sur les impacts environnementaux, sociétaux et de gouvernance. Et c'est comme ça qu'on a travaillé pendant 2 ans pour faire une ébauche de label que nous sommes allés présenter au gouvernement, à la direction du Trésor, qui est le titulaire du label ISR, en passant par l'AMF qui est quand même l'autorité de référence pour tous les fonds d'investissement. Et il y a eu encore plus d'un an de discussion pour affiner les exigences, pour rédiger tout ça et que cela convienne au ministère en charge de cette question et que le décret sorte le 23 juillet 2020. C'était la naissance de l'ISR et du volet immobilier de cet ISR. Donc ça c'est un peu le contexte et l'historique.
Alors maintenant comment on met en œuvre cet ISR ? Donc les 2 ou 3 ans de travail sont arrivés à une conclusion. L'enjeu est de travailler sur le patrimoine existant, c'est à dire la responsabilité des professionnels de l'immobilier par rapport à ces enjeux, entre autres de dérèglement climatique mais on pourrait aussi longuement parler de la crise de la biodiversité. L'enjeu des professionnels de l'immobilier face à ces crises, c'est de travailler sur le patrimoine immobilier existant et de le rendre plus vertueux. Et pour ce faire, il y a besoin d'investissement, il y a besoin d'argent, d'un système de gestion et d'un système d'investissement, donc tout le process du label pourrait tenir en une seule phrase : on dit ce qu'on fait, on fait ce qu'on dit. Le label vient donner le cadre qui permet à une société de gestion de se prévaloir de cette démarche ISR en vérifiant que les indicateurs de mesure, que les engagements, que les process de gestion sont tous alignés vers les objectifs affichés pour les investisseurs.
Sylvain Levy-Valensi :
Un actif immobilier par nature est hétérogène, il n'est comparable à aucun autre, dans sa structure territoriale, dans sa structure métropolitaine, etc. Donc d'un point de vue macroéconomique, on ne peut pas généraliser, effectivement, et c'est l'inconvénient du label ISR, quelque chose qui par nature est hétérogène. Cependant, il y a des process qui eux ont un impact qu'on peut rendre matriciel et donc développer. D'ailleurs c'est ce que fait Bazimo dans son processus, c'est-à-dire qu'en fait on simplifie le flux d'information.
Ça représente des enjeux importants pour des personnes qui gèrent aujourd'hui des actifs. Estelle, quels sont les enjeux que vous avez chez vous pour fluidifier la gestion de toutes ces informations qui arrivent en grande partie aussi de la gestion technique parce que pour une foncière ce n'est pas simple non plus de mettre tout ça en relief ?
Estelle Ginefri, Responsable RSE & Innovation chez Foncière Magellan :
Pour une foncière en fait il y a les deux volets, à la fois la définition du cadre qu'a rappelé Thomas, donc d'écrire noir sur blanc et d'en parler avec nos investisseurs quels sont les objectifs ISR par fond et notamment là, sur la foncière des praticiens, qui est notre premier fond qui a été labellisé au mois de juin. C'est une foncière qui est dédiée à l'immobilier de santé, donc on va retrouver des actifs de maisons médicales, hôpital psychiatrique de jour, centre pour l'autisme... Comme n'importe quel autre fond, on va collecter de l’épargne dans le but d’investir sur ce type de support immobilier mais là, on va spécifier sur les 3 piliers que sont l'environnement, le social et la gouvernance, quelles sont vraiment les objectifs, la stratégie ISR de ce fond.
Alors on peut se dire qu'effectivement la partie S (social) fait écho. Il y avait déjà historiquement un fond de partage à destination de 3 associations qui a été créé. Mais sachant que le label ISR est complémentaire à cette démarche initiale, c'est à dire qu'il ne suffit pas d'avoir une thématique santé pour obtenir le label ISR, on a, comme le rappelait Thomas, autant d'exigences sur l'environnement et la gouvernance que le social, même sur un fonds dédié santé.
Sylvain Levy-Valensi :
Même une SCPI à fond de partage n'est pas obligatoirement qualifiée pour avoir le Label ISR ?
Estelle Ginefri :
Pas du tout, parce que le label est vraiment sur les actifs immobiliers, alors que le fonds de partage est sur le fond lui-même, indépendamment des actifs sur lequel il investit. Chaque actif a une note. Ensuite, on peut regarder au niveau du fond ce que cela représente dans son ensemble, mais à chaque fois, c'est bien une grille ESG qui est appliquée à chaque actif.
Il y a une contrainte qui est donnée par le référentiel ISR pour avoir ce label-là, c'est en fait d'avoir une démarche d'amélioration où au-dessus d’une note seuil, là on parle de best in class mais en tout cas si jamais au moment de l'acquisition on se rend compte que l'actif qu'on étudie et en dessous de la note seuil qu'on a défini, donc qui est une note de base, il faut qu'on ait la capacité d'avoir une marge de progression qui permette à échéance 3 ans de dépasser cette note seuil.
Sylvain Levy-Valensi :
Il y a donc un comité d'investissement qui doit respecter un certain nombre de normes et qui respectent notamment le cadre et le cahier des charges du label ISR, et si l'actif ne satisfait pas, vous allez quand même l'acquérir et le rendre éligible au label ISR ?
Estelle Ginefri :
En fait ce n'est pas tout à fait en termes de dénomination, c'est à dire que pour satisfaire au label ISR, il faut prouver qu’on sera en mesure d'atteindre un niveau qu'on a défini. Il faut, dès le comité de pré investissement, on remonte vraiment loin dans la chaîne de décision, qu'on ait déjà évalué d'où on part et qu’on ait réfléchi au CAPEX ou en tout cas aux actions, aux ressources à mettre en œuvre dans les 3 ans.
Sylvain Levy-Valensi :
Donc vous pourriez acheter un actif et le rendre éligible, compatible à la note ISR ? Ça veut dire que des actifs en déshérence pourraient trouver une nouvelle jeunesse avec des foncières un peu offensives, créatives pour leur donner une belle vie ?
En effet, il n’y a plus d'étalement urbain ou quasiment plus, il n’y a plus de friches foncières, donc la déconstruction et la reconstruction, la transformation est intéressante où la réhabilitation de certains actifs. C'est une bonne nouvelle ça pour la santé, Thomas ? Même si c'est un très bon business, qui a de très bons rapports là-dessus, que c'est clair que si les investisseurs y vont c'est qu’il y a un marché, mais en même temps ça sert le collectif.
Thomas Rochefort :
Exactement, c'est à dire que d'un point de vue d'enjeux de société il ne faut pas oublier que 85% du patrimoine de 2050 est déjà construit et existe aujourd'hui. Et donc quand je parlais de la notion, d’enjeu de l'ISR immobilier, ce n'est pas de se concentrer sur les actifs neufs qui vont passer de RT 2000 à RE 2020, cette réglementation est très bien et il faut qu'on soit exigeant sur les constructions neuves. Pour autant ça ne va pas régler le problème, il faut travailler sur ces 85% de patrimoine qui existent aujourd'hui et il faut même se concentrer là-dessus en tant qu'acteur de l'immobilier. Et donc le label ISR va plutôt inciter à faire une démarche d'amélioration de ces impacts plutôt qu'une seule démarche de sélectivité.
Sylvain Levy-Valensi :
Estelle, est-ce que vous avez des difficultés dans les premières collectes sur votre fond des praticiens ?
Estelle Ginefri :
Pas spécialement. Il faut savoir que, alors le COVID a eu beaucoup d'impact négatif, mais à minima, sur ce fond-là on a aussi la chance de mettre en lumière le domaine de la santé, les métiers qui ont été bien portés pour tout ce qui est travailleur clé pendant la crise sanitaire et aussi souligner le fait qu'on manque d'infrastructures de santé publique sur le territoire. Donc c'est vraiment un axe qui avait déjà été identifié au moment de la création de ce fond et qui a bien parlé à nos distributeurs et aux investisseurs.
Sylvain Levy-Valensi :
Thomas que dites-vous à vos clients justement par rapport à ce que vient de nous dire Estelle sur les principales recommandations ? Donnez-nous vos principales recommandations ?
Thomas Rochefort :
Ce qui est très important, c'est qu'on leur dit qu’il y a plusieurs manières de regarder le label ISR, notamment d'anticiper la réglementation à venir, c'est à dire qu'on est sur une tendance, c'est une vague de fond qui ne reviendra pas en arrière et qui va continuer. L'exemple, c'est la taxonomie, c'est le règlement qu'on appelle disclosure, le décret tertiaire, le décret sur les fluides frigorigènes... et du coup tout ça, ça va venir. Le fait d'avoir cette démarche ISR, ça va permettre d'avoir une vision globale de ces actifs, spécifique à chaque classe d'actifs, c'est à dire que là, sur foncière des praticiens, ce que n'a pas précisé Estelle, c'est que c'est une grille adaptée à des actifs spécifiquement du secteur de la santé. Chaque fond va avoir sa grille ESG, qui va être bien adaptée et qui va permettre de comparer des actifs qui, entre eux certes sont hétérogènes, mais qui vont être encore plus différents d'un fond de logement ou d'un fond de bureau. Donc cette grille, on va pouvoir l'adapter. On va l'adapter à la fois à ces objectifs, donc une démarche top down : qu'est-ce qu'on veut faire, quel est notre objectif ? Sous-entendu, qu'est-ce qu'on veut pouvoir annoncer à nos investisseurs et sur quoi veut-on convaincre nos investisseurs de nous confier l'argent. Et la 2e démarche c'est le bottom up, en n’oubliant pas que la mesure de l'impact et la collecte des données, dès qu'on est à un niveau de patrimoine, c'est quelque chose de significatif.
Chloé Rayssac :
Et justement là-dessus, est-ce que vous avez eu aujourd'hui des difficultés sur cette collecte ? Et des difficultés au niveau opérationnel ?
Estelle Ginefri :
Aujourd'hui, on en est clairement à l'étape d'embarquer avec nous les gestionnaires techniques qui sont nos relais au quotidien sur le terrain et qui ne sont pas forcément familiers du label ISR. Donc déjà, il faut passer par une première étape d'explication de cette démarche qu’a adopté le fond. On a coconstruit avec eux la grille ESG d'évaluation des actifs, ce qui nous permet d'être beaucoup plus fluide sur la collecte des données puisqu'ils comprennent dans quoi cela s'intègre et le rôle qu'ils ont à jouer. Après, tout ne repose pas sur eux, on a des Assets et des Property en propre qui sont aussi impliqués dans la démarche. Mais clairement, cela ne se fera pas sans nos gestionnaires techniques et sans les locataires, il faut qu'ils nous donnent accès aussi à certaines données et fassent de la remontée d'information, parce que, surtout dans le pilier S (social, sociétal), on a vraiment besoin qu'ils jouent le jeu de nous remonter leurs besoins.
La difficulté, par exemple sur foncière des praticiens, c'est qu'on s'adresse à des médecins et leur but premier, c'est quand même de soigner des patients et pas forcément de répondre à des enquêtes de satisfaction. Il n'y a pas de souci de confidentialité, mais c'est plus le temps dédié à répondre à un certain nombre de questions qui peut être limité. On a les mêmes difficultés d'ailleurs pour la mise en place du décret tertiaire du fait qu’on va rentrer dans les parties privées de nos locataires. Et c'est là où notre foncière joue sur sa force de proximité avec les locataires pour aller sur place, faire les audits techniques et expliquer la démarche.
Sylvain Levy-Valensi :
Vous mesurez bien sûr la performance énergétique de vos actifs, individuellement, et vous êtes capable de donner le poids carbone de chaque actif.
Estelle Ginefri :
Oui, ça, ce sont les 2 indicateurs qui sont de toute façon obligatoires dans le référentiel et qui seront communs à tous les fonds qui sont labellisés. C'est effectivement une donnée importante.
Sylvain Levy-Valensi :
Est-ce que ça chez Bazimo ou dans votre structure tech, tous ces éléments-là impactent ou orientent la façon dont vous développez vos outils ?
Chloé Rayssac :
Oui, bien entendu. L’idée à la base de Bazimo, c'était de collecter toutes les données. Et bien entendu, aujourd'hui, la demande de nos clients c'est de s'orienter vers toute la partie ESG et label ISR. Et même plus loin que ça, de les aider à collecter les données, notamment des locataires. Aujourd’hui, il y a beaucoup de choses qui sont faites manuellement et l'idée c'est d'automatiser un peu toutes les relances aux locataires et de créer un lien. Le numérique ne veut pas dire qu'on enlève le lien humain mais il permet d'éviter toutes les tâches à faible valeur ajoutée et de se concentrer vraiment sur, justement, toute la relation entre les gestionnaires et les occupants, sans avoir en permanence à envoyer des mails de relance, etc.
Thomas, on parle beaucoup aujourd'hui d'harmonisation au niveau européen, est ce que vous savez déjà ce qu’il se passe ? Est-ce que vous avez des informations à ce sujet ? Est-ce qu’on va avoir des surprises ?
Thomas Rochefort :
Alors les surprises vont arriver régulièrement, je ne les connais pas toutes. Le règlement Disclosure se veut être un élément de reporting qui dit vouloir harmoniser ces informations-là. Ça reste quand même une question assez difficile pour l'immobilier, à part sur la partie énergétique et gaz à effet de serre, et encore là-dessus il y a un gros sujet puisque on sait à peu près maîtriser ce qu'on appelle le scope 2, mais le scope 3, qui est énorme et qui prend en compte à la fois les techniques de construction et la mobilité pour atteindre un bâtiment, c'est quelque chose qu'on a beaucoup de mal à mesurer alors que ça représente une part énorme de l'empreinte carbone du bâtiment. Et là-dessus il n'y a pas d'harmonisation encore. Donc il y a une harmonisation sur les socles qu'on connaît que sont la consommation énergétique et les gaz à effet de serre. Et il y a encore beaucoup de débats d'experts sur ce qu'il est possible de faire. J'ai donc envie de dire d'abord au niveau de l'immobilier, mesurons ce qu'on sait mesurer, mais faites-le bien et faites-le de manière fiable parce que là-dessus vous allez être recherché. C'est à dire qu'aujourd'hui il faut vraiment avoir la fiabilité des chiffres pour pouvoir le montrer, pour pouvoir montrer l'impact aux investisseurs.
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